Cagliari, con una popolazione di 149.883 abitanti (dati aggiornati al 01.01.2020), è il capoluogo della regione Sardegna e dell’omonima città metropolitana.

Possiamo rilevare che nella Provincia di Cagliari, le transazioni sono state 6.122 (dati OMI relativi al 2018) e il mercato di Cagliari come il più vivace con 1.703 compravendite nel 2018 (ultimi dati certificati OMI disponibili).

Analizzando nello specifico i vari quartieri, notiamo come la zona con il maggior numero di annunci immobiliari sia Pirri ma questo non si traduce in un numero di compravendite in proporzione. La zona di San Benedetto è quella nella quale i passaggi proprietà sono più numerosi, a cui fanno seguito i quartieri di Fonsarda, Marina e Sant’Avendrace. Le zone nelle quali si registrano il minor numero di compravendite, meno di 10 all’anno, sono quelle di La Playa, e villaggio Pescatori.

In presenza di un mercato così diversamente movimentato, assistiamo a quotazioni con oscillazioni al mq decisamente importanti.

Arrivati a questo punto, per cercare il più probabile valore che il mercato potrebbe riconoscere alla nostra casa, occorre fare una distinzione fondamentale tra i valori richiesti negli annunci immobiliari e i valori rilevati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I) dell’Agenzia delle Entrate, che invece rileva i prezzi realmente pagati in fase di compravendita.

ALCUNI NUMERI

Prendendo come riferimento le quotazioni degli appartamenti in vendita, la zona Is Mirrionis/San Michele, con 1.600 €/m², è la più economica, mentre raggiunge le quotazioni più elevate la zona Bonaria (2.700 €/m²).

Se invece ci basiamo sui dati rilevati dall’OMI, che come detto certifica i valori realmente compravenduti, la zona D16 (Quartiere Poetto) è quella con le quotazioni più alte (fino a circa 2.900 €/m²), mentre la zona E1 (Villaggio Pescatori e Zona Lagunare) si caratterizza per i valori più bassi (a partire da 650 €/m²).

E’ chiaro che le medie delle quotazioni, in quanto tali, possono essere interpretate in vari modi e fare riferimento al dato nudo e crudo OMI non è sufficiente per avere una indicazione attendibile del valore della nostra casa.

Bisogna sempre tenere presente i tanti fattori che condizionano un valore immobiliare: ad esempio lo stato del palazzo nel quale si trova l’immobile da valutare, la  vetustà dell’immobile oggetto di valutazione, la sua esposizione, il piano, e in generale la sua ripetibilità. Ad esempio, in un palazzo di 8 piani ci sono 14 o 15 appartamenti distribuiti nei vari piani, ma 1 o al massimo 2 attici!!

Anche le metrature non danno un valore proporzionale: un immobile di 180 mq paradossalmente potrebbe avere un valore al mq più basso rispetto ad un immobile di 90 mq. Questo per ovvie ragioni di commerciabilità: al giorno d’oggi quante famiglie potrebbero acquistare, magari ristrutturare e poi mantenere un immobile di queste dimensioni?

Un metodo utilizzato da noi di INTERNATIONAL RE è l’utilizzo di strumenti di monitoraggio che ci permettono di verificare le compravendite fatte in un determinato lasso di tempo e quindi conoscere perfettamente il prezzo pagato per uno specifico immobile. Questo dato fondamentale, incrociato con tutti gli altri a disposizione, ci permette di consigliare ai nostri clienti le quotazioni più attendibili

International RE - Agenzia Immobiliare Cagliari

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